Cómo manejar a los inspectores de vivienda

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Vender su casa para tontos

Por Eric Tyson, Ray Brown

Las casas en buena condición física se venden por el mejor precio. Los arregladores se venden a precios muy reducidos porque quienquiera que los compre debe gastar dinero en reparaciones para que vuelvan a estar en perfectas condiciones.

Incluso si usted ha vivido en su casa durante los últimos 20 años, puede tener problemas ocultos de los que usted no sabe nada. Probablemente no pueda ver, por ejemplo, si el sistema eléctrico de su casa está destruido o si la podredumbre seca está convirtiendo la carpintería en aserrín o si el techo está a una tormenta de lluvia de distancia de provocar una fuga en el Niágara.

Los defectos invisibles pueden ser rompedores de tratos porque su reparación cuesta mucho dinero. Cuanto más sepa sobre los problemas ocultos de su casa, mejor podrá lidiar con ellos. Por esta razón, le recomendamos que haga inspeccionar su propiedad a fondo antes de ponerla en el mercado.

Organizar inspecciones previas a la comercialización de la propiedad

Cuente con ello. Los compradores prudentes harán que su propiedad sea inspeccionada minuciosamente antes de comprarla. Espere que los inspectores se metan en todo – en el techo de su casa, en la chimenea, en las canaletas, en la plomería, en el cableado eléctrico, en los sistemas de calefacción y aire acondicionado, en el aislamiento, en los detectores de humo, en todos los electrodomésticos permanentes y en los accesorios de su cocina y baños, y en los cimientos. También revisarán los riesgos para la salud, la seguridad y el medio ambiente. Si usted vive en un clima templado, puede apostar a que un inspector de control estructural de plagas buscará daños causados por insectos que destruyen la madera (hormigas carpinteras, termitas y escarabajos de los postes de pólvora), así como por infecciones por podredumbre seca y hongos. Whew!

Las flores, las fragancias, y todo ese otro material de la puesta en escena a un lado, los compradores inteligentes saben que la condición física de una casa afecta grandemente su valor. No importa cuán bella sea su propiedad, los compradores no pagarán el precio más alto por una casa que necesite reparaciones extensas y costosas.

Explorar las ventajas de la inspección antes de la comercialización

La mejor defensa es un buen ataque. Supere a los compradores – obtenga sus inspecciones antes de que ellos obtengan las suyas. Descubra todo lo que está mal en su casa antes de ponerla en el mercado. La desactivación de una crisis comienza por descubrir que existe un problema.

Algunos agentes de bienes raíces argumentan en contra de hacer inspeccionar una casa antes de ponerla en el mercado. Muchos estados ahora requieren que los vendedores revelen cualquier defecto conocido de la propiedad a los posibles compradores. Estos agentes señalan que no se puede informar a los compradores sobre los problemas si no se sabe que existen. Darle a los compradores una larga lista de problemas de reparación al entrar a su casa apagará a muchos de ellos. Recomiendan que los compradores se comprometan emocionalmente con la propiedad primero, antes de que sus propios inspectores dejen caer la bomba. Esa línea de razonamiento se basa en una lógica de avestruz: Lo que no sabes no te puede meter en problemas por un tiempo, de todos modos.

Los agentes pueden usar un segundo argumento para convencer a los vendedores de que no se sometan a sus propias inspecciones de la propiedad: Los compradores generalmente no creerán nada en los informes pagados por los vendedores. Según estos agentes, los compradores sospechan que usted contratará a un inspector fácil de usar para informar falsamente que su casa es tan sólida como el Peñón de Gibraltar. ¿Por qué gastar varios cientos de dólares en un informe de inspección que los compradores no creerán? Una vez más, puedes encontrar una pepita de verdad en este argumento. Sólo un pollo suicida le preguntaría al zorro cómo están las cosas en el gallinero. Más de un vendedor inescrupuloso ha pagado a un inspector igualmente inescrupuloso para que escriba un informe de inspección falso.

Por otro lado, considere estas cuatro razones para que su propiedad sea inspeccionada minuciosamente antes de ponerla en el mercado:

  • Control de daños: Suponga que su casa necesita un techo nuevo. El problema está ahí, lo sepas o no. ¿Por qué esperar pasivamente un ultimátum para fijar el techo a un costo establecido por la inspección del comprador o despedirse del trato? Si descubre el problema antes de comercializar la casa, puede revelarlo a posibles compradores con un presupuesto de reparación, o puede hacer el trabajo antes de poner su casa a la venta. Su posición negociadora es mucho más fuerte si conoce de antemano los problemas y conoce con precisión el costo de corregirlos.

No puedes perder lo que nunca tuviste. Algunos compradores no querrán visitar su casa si saben que necesita mucho trabajo de reparación. Esos compradores no quieren una reparación. Incluso si usted pagara por todas las reparaciones, ellos no comprarían su casa. Olvídate de ellos. Concéntrese en los compradores que están dispuestos a hacer trabajo correctivo después del cierre del fideicomiso si su precio y términos son justos.

  • Planificación financiera: Es muy importante tener un estimado realista de las ganancias netas de la venta de su casa actual antes de comprometerse a comprar una casa nueva. Los precios de venta no son precios de venta. Si su casa necesita reparaciones importantes, usted las pagará de una manera u otra – ya sea haciendo las reparaciones usted mismo, reduciendo el precio que usted pide para reflejar el costo de las reparaciones, o dando a los compradores un crédito en custodia para hacer el trabajo.

Los defectos latentes (defectos ocultos detrás de las paredes o escondidos en áreas inaccesibles, como debajo de su casa o en el ático donde no los puede ver) son bombas de tiempo. Los defectos que usted no puede ver y de los que no sabe nada (tales como cables defectuosos, un intercambiador de calor agrietado en su calentador, aislamiento de asbesto, plomo en sus tuberías de agua, etc.) son potenciales asesinos. Una buena inspección previa a la comercialización puede revelar todos estos problemas.

  • Ajuste fino: Los inspectores profesionales de propiedades pueden ayudarle a detectar defectos menores, tales como filtros sucios en el sistema de calefacción, problemas de ventilación en el sótano, garaje o espacio de acceso, canaletas bloqueadas, picaportes sueltos, ventanas atascadas, campana de chimenea o parachispas faltantes, etc. La eliminación de pequeños problemas de mantenimiento como estos da a los posibles compradores que visitan la propiedad una impresión favorable – y correcta – de que su casa está muy bien mantenida.
  • Tranquilidad: El inspector le avisa de las precauciones de salud y seguridad que debe tomar. La instalación de detectores de humo y monóxido de carbono, la conexión a tierra de los enchufes eléctricos, la limpieza de una línea de alcantarillado obstruida y el mantenimiento de los productos inflamables alejados de los hornos, calentadores y chimeneas, por ejemplo, hacen que su casa sea más segura para el próximo propietario y más segura para usted siempre y cuando siga viviendo en ella.

Investigar a los inspectores

Bastantes de los llamados inspectores de viviendas no tienen ni los antecedentes ni la formación especial necesaria para realizar inspecciones de viviendas previas a la comercialización. Para agravar su problema de encontrar un inspector calificado, pocos estados certifican, licencian o regulan a los inspectores de viviendas. Y, como todos sabemos por experiencia personal con la regulación gubernamental, los estados que sí regulan a los inspectores de viviendas no siempre hacen un buen trabajo. Cualquier persona con un portapapeles, una camioneta, y una manera decente al lado de la casa puede instantáneamente ungirse a un inspector de casas en casi cualquier parte del país.

Evite a los contratistas que se ofrezcan a inspeccionar su casa y luego hagan las reparaciones que descubran durante la inspección. Si, como nosotros, usted es desafiado mecánicamente, los contratistas sin escrúpulos pueden usar su ignorancia para engordar sus billeteras al facturarle por el trabajo correctivo falso que ellos mismos crean.

La mejor manera de evitar este conflicto de intereses es contratar a alguien que sólo realice inspecciones de propiedades: un inspector profesional de propiedades, no un contratista con dos sombreros. Hacer inspecciones de propiedades requiere una experiencia especial que no todos los contratistas, ingenieros y arquitectos tienen. Los buenos inspectores profesionales de propiedades se ganan la vida únicamente con los honorarios de la inspección y no realizan trabajos correctivos. Esta restricción elimina cualquier tentación de encontrar trabajo correctivo innecesario durante las inspecciones.

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